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        當前位置:首頁 > 項目介紹

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        一、項目投資環境分析

        1、地理位置

        廣州市是珠三角地,與港澳臺、東盟多國經濟圈相擁,廣東省省會是政治、經濟、文化及科研的中心。歷代有中國南大門之稱,從古馬茶道、十三洋行至今,經濟欣欣向榮,番禺大石更是廣州核心區所在。航空有:廣州新白云、深圳寶安、香港、澳門、珠海等國際機場。陸地京珠、東新新光快線、番禺大道、105國道、南沙港快線等十多條高速交匯點,廣州南站、1至9號線地鐵等。

        2、行政區域

        廣州市轄越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃浦區、花都區、番禺區、南沙區、蘿崗區10個區和從化市、增城市2個縣級市。廣州市總面積為7434.4平方千米,常住總人口超過1千萬。

        廣州是全國著名的華僑之鄉,也是全國華僑最多的大城市。全市有華僑華人、港澳同胞和歸僑、僑港澳眷屬約400萬人。

        廣州整個房地產市場可以分為以下20個片區:

        1、廣州老城區:原東山、原越秀、原荔灣;2、芳村片區;3、天河中心區:體育中心周邊、天河公園、天河北、后天河北;4、珠江新城;5、海珠片區:琶洲、赤崗、東曉南、廣州大道南;6、東圃板塊;7、白云新城板塊:白云新城、白云大道;8、金沙洲片區;9、番禺華南板塊;10、番禺中心城區南城區;11、番禺亞運城區;12、番禺大學城區;13、番禺南沙區;14、蘿崗:新蘿崗行政中心片區;15、廣園東新塘片區;16、荔城中心鎮片區;17、花都片區;18、從化片區;19、黃埔片區;20、南沙片區;南沙可能會是省政府新區域。

        其中房地產市場發展比較成熟的片區主要是廣州老八區;而發展速度比較快的片區主要是中心城區向郊區過度的邊緣地帶,如東圃、白云新城、金沙洲、番禺華南板塊、廣園東、新羅崗行政中心片區等等。番禺的房地產市場主要集中于洛溪板塊、華南板塊和市橋板塊三大區,“濱江綠園三期”項目位于廣州市華南板塊,處于板塊核心位置。番禺北部片區即華南和洛溪板塊“大盤時代”進入成熟十七,在廣州房地產市場上占有舉足輕重的地位;隨著地鐵2號線和新光快速路的開通,以及廣州新火車站和亞運場館的利好,番禺北部片區房地產市場已迎來又一輪高潮,而土地的逐漸稀缺則讓本項目的地塊競爭又是逐漸明顯。

         

            3、基礎設施與城市建設

        廣州市處于廣東西、北、東三江交匯點,是我國遠洋航海的優良海港和珠江流域的進出口岸,是京廣、京九、廣深、廣三、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點,又是華南地區民用航空交通中心。經過連續多年的高強度投入和高標準建設,建設了一個功能齊備的現代交通設施和服務網絡,形成以廣州為樞紐,向省內外、境內外輻射,聯結鐵路、港口和航空運輸網絡,建成全國三大樞紐機場之一的廣州新白云國際機場,地鐵總通車里程達200公里以上。目前全市公路通車總里程超5,567.96公里(含快速路),全市公路網密度超74.54公里/百平方公里。城市供水、供電、供氣、公交等公共服務設施完善,飲用凈水工程和天然氣利用一期工程投入使用。2009年全市建成區綠化覆蓋率超過40%,目前在迎亞運城市綠化建設正大幅提升建成區率,目標是在2010年使本項指標達到55%。五大污水處理系統已經建成,中心城區生活污水處理率達81.9%。建設了具有國際先進水平的生活垃圾處理設施,生活垃圾全部實現無害化處理。2009年空氣質量優良天數為345,天數占全年總天數94%。

        4、經濟概況

        2010年全市實現地區生產總值(GDP)17114.31億元,同比增長11.5%。城鄉居民收入實現較快增長,城市居民人均可支配收入同比增長9.1%。2010年,第三產業對全市經濟增長的貢獻率為75.2%,比上年提高5.5個百分點。

        2010年,廣州市財政收入1141.16億元,增長近12.96%,廣州地區生產總值超過9000億元,同比增長11%以上。全年完成全社會固定資產投資超過4000億元,同比增長超過24%其中,2010年房地產行業整體業績增速將超過57。全年進出口總額超過810億沒緣,同比增長超過25%。其中,出口總額超過410億沒緣,同比增長超過6.2%;盡快總額達630億美元,同比增長超過54%。

        2011年統計數據尚未公布,2009年度以來廣州城鎮單位職工年平均工資已達45365元,同比去年增長16%,職工月平均工資為5130元。廣州市城鎮單位職工年平均工資45365元,與2008年的43160元相比,增加了17.6%;職工月平均工資5130元,較去年的3647元增長了19.2%;在崗職工年平均工資為45702元,在崗職工月平均工資3809元。番禺區、花都區、增城市及從化市的城鎮單位職工年平均工資分別為36820元、37251元、38908元,及29251元。

            二、番禺區城市概況

        1、地理位置

        廣州市番禺區位于廣東省中南部、珠江三角洲中部河網地帶,總面積1,314.25平方公里。東隔獅子洋與東莞市相望;西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界,與佛山市南海區、順德區及中山市相鄰;北隔瀝滘水道,與廣州市海珠區相接;南瀕珠江出?。

        2、行政范圍

        番禺區轄19個鎮街,共305個村民委員會,87個居民委員會?偯娣e1,313.8平方公里。根據2000年第五次全國認可普查統計,全區總人口1,630,461人,其中戶籍人口913,532人,外來人口716,929人,另有海外華僑、港、澳、臺同胞30多萬人。據不完全統計,現常住人口約250萬。

        3、交通優勢

        番禺的水陸交通四通八達,成為溝通珠江三角洲東西兩岸和連接廣州、深圳、珠海等大中城市的重要交通樞紐。30多年的交通建設,使地處珠江三角洲中部、穗港澳三角中心的番禺,其地理區位優勢逐步顯現出來,為番禺經濟騰飛奠定了良好基礎。

        4、城市發展規劃

        隨著廣州市大力實施“南拓”戰略,廣東省、廣州市在番禺投入巨資,建設大學城、京珠高速公路廣珠北段、新光快速路、南沙港快速路、地鐵3號線、4號線等大型城市基礎設施和配套服務設施。隨著2010年廣州新火車站的啟用,以及2010年廣州亞運會亞運村及部分運動場館選址番禺,番禺在未來10年內的樓市發展勢不可擋。

        5、番禺區房地產發展的社會經濟背景

        (1)為廣州南拓讓位鋪路,番禺經濟轉型即將到來

        ①國務院批準的特大型城市新區

        2005年國務院批準了廣東省政府上報的廣州新城建設規劃,而廣州新城就是以番禺現在有城區為基礎向南擴展共計達50平方公里的核心區域。受番禺強力發展前景的市場影響,現在海爾集團也即將連同國際國內的頂尖機構以長遠投資的戰略眼光積極的參與整個廣州新城的戰略策劃、整體規劃和城市運營投資。

        ②21世紀廣州新城市中心

        《廣州市生態城市規劃綱要(2001-2010年)》是這樣描述番禺的未來藍圖:“番禺片區是廣州市21世紀的重點發展地區”、“將建設成為21世紀廣州新中心城區”、“廣州市南部以房地產、技術和資金密集的外向型工業為主導、商貿業和旅游業協調發展的山水生態型現代化新城區!

        ③“大廣州”的發展步伐,正在不斷努力尋找新的經濟增長機會

        番禺區經濟的各項指標增長放緩,番禺現在面臨轉型的陣痛,過去做批發生意和重工業制造行當的,現在已經不是受政府扶持的對象。設區9年,番禺一直在配合“大廣州”的發展步伐,番禺區政府也在不斷努力尋找新的經濟增長點。

        (2)番禺社會消費品零售總額增速連續6年保持全市首位

        ①年旅游游客達數千萬人次

        旅游和房地產業的蓬勃發展也形成集聚商圈所需要的關鍵因素—人氣。旅游業為番禺帶來大量的人流,香江野生動物世界、長隆歡樂世界、長隆水上樂園、蓮花山旅游區、沙灣寶墨園、麗江明珠歌劇院等多個景區吸引了來自四面八方的游客。全區在2009年前三季度接待游客1084.67萬人次,旅游總收入49.06億元,分別比上年同期增長23.3%和10.6%。在往年獲得各項殊榮的基礎上,我去今年又獲得“中華民族文化生態旅游最佳目的地”稱號。

        ②聚集廣東10家大名鼎鼎的地產巨頭

        番禺的另外一項支柱產業是房地產,使得外來人口超過了其中心城區市橋的總人口,而八年前以2000元/平方米開盤的番禺樓盤,目前樓價已大多進入均價10000元/平方米以上的水平。目前珠三角大的發展商基本上在番禺都有樓盤,形成了引人矚目的華南板塊,星河灣、碧桂園、祈福新村、麗江花園、雅居樂、金山谷等等,在番禺大石、鐘村、南村不到150平方公里的土地上聚集了碧桂園、招商地產、雅居樂等廣東10多家大名鼎鼎的地產巨頭。

        ③商業貿易發展迅速,連續6年全市之首

        改革開放的30年,是我區商業騰飛發展的30年。在廣州“南拓”戰略的推動下,我區商業迎來有一個黃金時期,“十五”期間,我區社會消費品零售總額從2000年的71.49億元增長到2005年的251.39億元,年均增長28.6%。2007年,我區商品銷售總額456.24億元,同比增長10.7%;社會消費品零售總額為332.3億元,同比增長23%,在全市各區增長速度最快。

         

         

        (3)即將形成廣州第四大商圈

        目前,番禺區正處于經濟結構調整的關鍵時期,擴大商貿流通業規模、大力發展第三產業是我區優化經濟結構、加快城市化發展、實現經濟又好又快增長、切實提高人民群眾生活水平的必由只路,根據省、市關于大力發展生產服務業的精神和工作部署,省、市、區將聯動,把商品、信息集散中心建設與先進制造業基地建設結合起來,積極發展生產服務業,近年逐步建成的廣州國際商品展貿城(占地面積320萬平方米,項目總投資預計145億元,年產品交易額超過500億元,增加稅收20億)、東涌綜合物流園區(總規劃面積2073畝,首期規劃占地300畝,投資1.5億元),百越鉆匯珠寶采購博覽中心、沙溪批發市場升級改造、“華南商貿新旗艦”—番禺新城(總面積14.7平方公里)、羅家商業中心、廣州星力動漫游戲產業園等七大大型現代生產服務業項目,將持續促進產業結構升級和又好又快發展。

        (4)廣州新城的規劃建設即將迎來黃金時代

        隨著撤市設區,番禺結束了瘋狂賣地的時代,土地納入廣州市城市規劃建設中。在規劃藍圖中,番禺已經不可能為工業和房地產業的發展提供大量廉價的土地。站在大廣州的發展角度特別是廣州新城的長遠建設來看,土地規劃控制是必然的。按照廣州南拓的計劃,是要往南發展,建設廣州新城、大學城、南沙港等。因此今后幾年,大量的市政資金還將源源不斷地投向番禺的建設。以此分析,聚集了大量人氣的番禺,將迎來房地產業發展的又一個高峰和黃金時代。

        據預測,未來幾年,廣州國民經濟將繼續保持14%的穩定增長速度,住宅建設和產業將繼續保持穩定的增長勢頭。此外,國家實施城市化發展戰略,積極推動小城鎮的發展,進一步發展區域中心城市,大量農村人口將向城鎮轉移,對城市基礎設施建設提出了新的需求,也對城市住房建設提供了新的市場機遇。

        三、番禺區房地發展趨勢

        1、廣州后花園的區域優勢凸顯

        一直被業界稱為廣州市“后花園”的番禺,隨著廣州南拓戰略實施及新火車站、廣州新城亞運村、地鐵多條線路、大學城、新光快速等大量市政利好的刺激下,特別是廣州新城的規劃建設,番禺今后的發展前景被廣泛看好,逐漸顯現的區位優勢在樓價上得到充分體現。

        2、品質大盤帶動城區的房價

        隨著雅居樂、星河灣、華南碧桂園、廣州奧林匹克花園、南國奧林匹克花園、廣州碧桂園、招商金山谷等高檔大盤的入駐,迅速提升了該區域的樓盤品質,其房價也一路飆升。2004年商品房均價為3,742元/㎡;2005年商品房均價達到4,683元/㎡;到2009年,番禺區均價已達到7939元/平方米,大石洛溪地區均價達10000元/平方米以上。

        3、居住人群多元化

        (1)根深蒂固的本地居民

        首先濃重的鄉情讓本地居民愿意留在家鄉,建設家鄉并依托家鄉的發展來發展自己;其次番禺目前的居住環境不僅在廣州、在廣東、在全國乃至世界上都具有無可替代的地位。

           (2)香港人的入駐

        香港人選擇到番禺置業的理由:一是祖籍是番禺的香港人投資置業于此;二是番禺的居住環境優于香港,來往交通極便利;三是番禺房屋的性價比優勢明顯香港,居住成本低。

        (3)移民的外地人

        外來人到番禺首先是看好這里的發展空間,繁榮的現在和可持續發展的前景都將是人們決定是否可以長期就業或者投資。其次是換代升級的山水生態家園吸引了來自五湖四海的就業者和投資者,使原來的租賃市場的消費力逐步轉化為購房消費力。

         

          四、項目分析

        (一)項目概況

        “濱江綠園三期”是由廣州市潤地房地產開發有限公司開發的商業、住宅小區項目。該宗地位于廣州市番禺區新光快線大石中段,地處番禺區大道西側,北有華南快速干線與廣州市新城市中心—天河區相接;西北部通過迎賓大道和洛溪大橋與海珠區相連,并通過西環高速直達佛山和南海;南部通過迎賓大道和南沙大道與京珠高速相接,直通深圳、香港、中山、珠海、澳門,正對長隆主題公園。

         


         

         

           (二)項目特點

        項目用地面積大,屬效區化大型綜合住宅區,符合當前項目向規;l展的趨勢。規劃設計、景觀布局等都較為完美。地理位置上位于廣州市,是廣州市房地產開發的華南版塊核心地帶,該區域先后開發了包括“華南碧桂園”、“星河灣”和“錦繡香江”在內的眾多著名樓盤,開發條件日漸成熟,是廣州市房地產開發的熱點地區之一。有廣州市這個強大的消費市場支撐項目的發展空間。

        項目地理位置得天獨厚,生活配套設施完善,商業氣氛濃厚,人口密集,居住條件成熟。毗鄰地鐵站,番禺大道和新光快速路,交通便利,5分鐘進入海珠區;10分鐘到達珠江新城。正對“長隆主題公園”大片樹林,盡享城市“綠肺”。

        雖然新政的出臺,尤其是廣州的限套、限外很多程度打壓了住宅投資需求,但由于項目的地理位置的獨特性和優越性,有大量來自廣州無法承擔中心城區高房價的買家,再加上華南地區和市橋地區的買家,項目具有大量的剛性需求客源。而項目僅售608套,因此銷售前景樂觀,投資價值甚高。


        (三)項目市場定位

        根據項目建筑規劃設計定位均為集住宅、商業為一體的大型住宅區。項目占地面積大,北有華南快速干線與廣州市新城市中心—天河區相接;西北部通過番禺大道和洛溪大橋與海珠區相接,交通方便,小區將以其完美的規劃設計、完善的配套設施、優雅的小區環境、專業的物業管理,創造一個一流的完美住宅區。


           

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