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        “地少價高”:催動內資房企并購“曲線”獲取土地

        “盡管總需求下降,但是這個行業的企業很多,一個行業發展到最后有幾十家、幾百家,甚至有兩千家企業都了不起了,但是現在有幾萬家!闭f這話的是恒 大地產(03333.HK)掌門人許 家印,他在恒 大2015年中期業績會上稱,房地產行業的發展機遇在于房地產行業集中度不斷提高,房企將在優勝劣汰中分化。


          行業集中度提高過程中,“大魚吃小魚”的并購過程必不可少。恒 大高層表示,重組是房地產的一個主旋律,2007年中國前十大房地產商在市場占有率方面不到10%,去年年底到了17%。


          今年以來,不只是恒 大,整個房地產行業的并購重組案都變得越來越密集。據Wind資訊統計,截至9月28日,2015年房地產行業并購案達到176宗,涉及金額1600億元,幾乎接近2014年全年行業的并購交易價值;2014年行業并購236宗,涉及并購標的物價值1768.09億元,同比增長率104.93%。


          “大魚吃小魚”


          隨著房地產行業整合加速,一些中小開發商開始逐漸退出房地產業務,選擇將股份出售給標桿房企。10月13日晚間,綠景中國地產(00095.HK)發布公告稱,已與萬科(000002.SZ)的全資附屬公司WklandInvestmentsVLimited訂立認購協議,后者將按每股2.20港元的價格認購其3億股新股份,認購總價6.6億港元。交易完成后,萬科在綠景中國地產的持股比例將達17.81%。而綠景中國地產的實際控制人黃康境在該公司的持股比例將由73.03%下降為60.02%。


          此舉意味著,近幾年在“同行”并購中鮮有動作的萬科,正在以手上的現金,換取未來合作或者業務擴張的機會。萬科總裁郁亮今年8月在萬科中期業績說明會上就曾表示,未來萬科還會加大(與其他開發商)合作的力度。


          而之所以選擇“合作”,與土地資源有關。眾所周知,傳統的房地產開發企業是以摘取土地、開發項目、銷售或運營物業獲取收益,保持規模增長,而2013年以來,重點城市土地供應特別是純住宅用地供給有限,加上參透了區域分化的品牌房企爭相回歸一線城市,讓這些城市地價居高不下。


          萬科董秘譚華杰給出的一組數據顯示,今年上半年14個主要城市土地平均出讓地價同比上漲了42%,一線城市的地價占同期房價的比例高達60%,接近香港。對此,郁亮坦言,在地價高漲的情況下,如果不把風險分攤一下,壓力會很大。所以合作是必然趨勢,是抱團共同應對市場波動的方法。


          而查閱半年報不難發現,綠景中國地產今年上半年除了發展現有的蘇州業務外,還收購了大量深圳及珠海地區主要位置的精品住宅、社區型購物中心及城市綜合用途物業,同樣收購了深圳某項目公司75%的股權。


          “曲線”獲取土地或項目


          10月14日,遠洋地產控股有限公司(03377.HK)發布公告宣布,已正式簽署協議,認購中國資產規模最大的資產管理公司——中國華融資產管理股份有限公司股份,將成為中國華融在香港聯交所H股IPO的最大基石投資者。


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